家計のやりくりアドバイス

家は買ったほうがいい?借りたほうがいい?頭金など資金計画の立て方は?

家計相談Q&A

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今回のご相談内容

あきさんこんにちは。

周りの友達は高いアパート代を払うならその金額で毎月ローンを払うのと同じだという考えでどんどんマイホームを購入しています。

頭金なしでローンを組んでいるようです。

我が家も去年の12月に娘が生まれ、物も多くなり、1LDKのアパートがとても狭くなりました。

そして今年アパートの更新な事もあり、そろそろマンションの購入をしようか〜?とゆるーく考えています。

しかしボーナスでやっと貯金している我が家にとって家を購入したらきっとあるであろう「ボーナス払い」なんてやっていたらきっと貯金も出来なくなるだろうし、でも、お金が貯まったら購入しようなんて考えてたらいつになっても買えないし…

そして13万キロ乗った車も先日夫が擦り来年の車検の際に買い替えかー?とも思っていて、我が家の近々の最大の課題が家と車になりました…

今貯金は200万(毎年50万程貯金しています)と、夫の会社の株(毎月お給料から1万円天引き)が100万弱貯まっています。

貯金を全て使ってしまうのも不安…

こんなお金もないのに家に車になんて生意気ですが、どうしたら良いのか分かりません。

まとまりのない文章になってしまいましたが、アドバイスよろしくお願いします!!

夫32歳 年収手取り400万(今年等級があがり少し増える予定)
私31歳 今は無職
娘4ヶ月
現在アパート家賃82000円

(あきの答え)

ご質問ありがとうございます。家計簿&家計管理アドバイザー、家計研究家のあきです。

「マイホームを購入するか」についてですね。

マイホームは購入する?賃貸にする?

家計を管理していると、

マイホームを購入した方が良いだろうか
・賃貸の方が良いだろうか

と迷うことがありますよね。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2017年度)」によると、首都圏の新築マンションを購入した人の平均価格は4787万円全国平均でも約4348万円です。

仮に3500万円の物件を購入、うち3000万円を住宅ローン(金利1.27%、35年返済、元利均等返済)、諸費用を物件価格の5%、リフォーム費用を生涯で500万円とみつもると、生涯の住宅費は以下のようになります。

住宅購入価格 3500万円
諸費用 175万円
住宅ローン利息 718万円
リフォーム費用 500万円
合計 4893万円

一方、生涯賃貸、更新料が家賃の1ヵ月分(2年に一度)、50年間とすると生涯でかかる住居費は以下のようになります。

家賃(10万円の場合) 6000万円
更新料 250万円
合計 6250万円
家賃(8万円の場合) 4800万円
更新料 200万円
合計 5000万円
家賃(6万円の場合) 3600万円
更新料 150万円
合計 3750万円

このように計算してみると、上記の場合は家賃6万円なら3500万円の物件に上記の内容で住宅ローンを組む場合は賃貸の方がお得ですが、家賃8万円の場合は住宅を購入した方がお得となります。

上記の場合は金利を1.27%で計算しましたが、金利が上昇すれば住宅と賃貸のお得の差も変わります。

※上記の計算はあくまでモデルケースの場合ですので、実際については個々の条件で計算しなおす必要があります。

マイホームを購入するならいくらまで借りれる?

上記のように、購入する住宅の価格周辺の家賃の相場から個々の事例で計算してみると、一生賃貸の方がお得なのか、マイホームを購入したほうがお得なのかの判断の参考になります。

しかし、たとえ上記の計算でマイホームの方がお得だからとマイホームの購入を決意しても希望の住宅ローンの借り入れが可能かどうかはまた別の問題になります。

一般的に住宅ローンの借入額は年収や勤続年数などによって判断されます。

ご自分の場合はいくらまでなら借り入れが可能かを調べておくと、頭金がどれくらい必要なのかなどの目安になりますよ。

住宅ローンの借入限度額は手取りではなく年収で計算しますので、手取り400万円ということですから、年収だと500万円前後でしょうか。

奥様が働いている場合は奥様の収入もいくらか合算可能ですが、奥様が働いていないので住宅ローンの債務者はご主人だけになります。

仮に年収500万円、借入限度額35%、金利1.5%35年で借り入れるとすると、約4762万円まで借りられることになりますが、満額まで借りてしまうとかなり返済額の重い住宅ローンになってしまいます。また、借入限度額は価格の80%までなど他の条件があれば借入限度額が少なくなる可能性もあります。

上記のように仮の条件で試算することは簡単ですが、頭金にいくら準備できるか、他のローンなどの状況はどうか、他の支出状況に対して適正な支払い額はどれくらいかなどは、上記のような簡易的な試算ではなく実際の家計の条件にあてはめて個別に計算することが大切です。

マイホームは購入する時期を考えよう

さて、上記の点から

・マイホームを購入するかどうか
・購入するのであればどれくらい借り入れが可能なのか

をまず検討し、その上でさらにマイホームを購入する時期について検討しましょう。

実は今マンションの平均価格は数年前と比べて高騰している傾向にあります。

不動産経済研究所が発表している全国マンション市場動向によると、1戸当りの価格は4,759万円で、前年比20万円増。1m2当たりの単価は71.3万円でこちらも前年比1.7万円、2.4%増。

平均価格は2年連続上昇しており、m2単価は6年連続で上昇しています。

また同様な調査が上記の住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2017年)」でもありますが、こちらでも注文住宅の所要資金は4年連続上昇土地付き注文住宅の所要資金も5年連続で上昇マンションの所要資金も5年連続で上昇しています。

建売住宅のみほぼ横ばいとなっていますが、全体的に現状では不動産価格は上昇傾向にあると言えます。

このような価格の上昇期にマンションを購入すると、支払総額が多くなるだけでなく、価格の下落があると今後マンションを売却できなくなる可能性もあります。

ただし、マンションの価格が下落するまで待っても、金利が上がってしまえば総返済額は変わらないという場合もありますので、価格が高騰しているから買わない方が良いと一概にいうこともできません。

ご自宅周辺のマンションの相場や金利についても調査をした上で購入する時期を慎重に選択してくださいね。

大きな出費には事前の準備をしっかりしよう

小さなお子さんとの生活もマイホーム、車とこれから楽しみなイベントが続きますね。

しかし、車にマイホームと大きな支出が続くとせっかくの貯蓄も大きく減ってしまうと考えると心配になりますよね。

特にマイホームは一度ローンを組むと35年など長い間支払いが続くもの

車だけは現金で購入するなど、全体的なローン返済が多くなりすぎないように気をつけながら計画しましょう。

なお、住宅ローンは車のローンなど他の借り入れがある場合には住宅ローンの借入限度額が変更になりますので注意してください。

■参考:住居費に関するご質問は他にも届いています。

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長い目で見たお金の計画を立てよう

住宅の購入をするのであれば、長い目で見たお金の計画を立てることが大切です。

・住宅ローンの返済額をいくらにするか
・他の支出とのバランスはどうか
・車の買い替えなど大きな支出のタイミングはどうか

このような点を様々な視点から考えたうえで購入を決定すると今後の家計のやりくりも順調にすすめられると考えられます。

長い目で見たライフプランをしっかり検討しておきましょう。

■参考:ライフプランの作り方については以下の記事で詳しく紹介しています。

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あき
家計簿&家計管理アドバイザー。キャッシュレスの専門家。1000件以上の家計相談に回答。マネーライフプランナー、住宅ローンアドバイザー(住宅金融普及協会)資格所有。 節約や貯金術などお金に関する執筆多数。日本テレビ、NHK,フジテレビなどのテレビにも出演。著書に 「スマホでできる あきの新ズボラ家計簿(秀和システム)」「1日1行書くだけでお金が貯まる! 「ズボラ家計簿」練習帖 (講談社の実用BOOK)」「1日1ステップ 実行するうちにお金が貯まる!「ズボラ家計管理」トレーニング」他

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